מדריך משכנתא, ריבית משכנתא -  הוצאה מוכרת למס, למקרה הספציפי עבור שכיר העובד מביתו. כיום מדברים בכלי התקשורת עקב המחאה החברתית שיש להכיר בהוצאות ריבית משכנתא  לצורכי מס לכל בעלי משכנתאות. במאמר זה נתרכז רק בשכיר העובד מביתו.

ריבית משכנתא – הוצאה מותרת בניכוי מהכנסות

פקודת מס הכנסה סעיף 17 אומרת ששכיר העובד מביתו יכול לנכות מהכנסתו עד 80% מהוצאות ריבית משכנתא ריאליות. הדגש פה על ריאליות וזאת אומרת שאם לוקחים משכנתא במסלול צמוד מדד ובריבית נניח של 3% אז כל ה- 3% זה ריבית ריאלית ואפשר לנכות מההכנסות 80% מההוצאה החודשית הריאלית שזה 2.4%. הפקודה מאפשרת לנכות גם את הוצאות האחזקה, חשמל, ארנונה וכד' באופן יחסי של שימוש בדירה לצורכי עבודה. אם הייתה שכירות אז השכירות מוכרת לניכוי.

החזר משכנתא – החזר מס של ריבית משכנתא

החזר משכנתא ממס הכנסה נעשה במילוי טופס פשוט שמספרו מ"ה 1301, דוח אישי שנתי. אין צורך לפתוח תיק במס הכנסה וההחזר הוא פשוט ומהיר ביותר ישירות לחשבון הבנק של מגיש הבקשה תוך כחודש וחצי בלבד מהגשת הטופס למס הכנסה ולפעמים אף בפחות זמן.
כמובן שיש להגיש גיבוי מסמכים על ההכנסות והוצאות כולל הוצאות ריבית משכנתא.

טופס מ"ה 1301 הוא פשוט ביותר ונישום שמתקשה במילויו יכול להיעזר בסיוע המסודר שנותנים רשויות המס או להתייעץ עם רו"ח או יועץ מס פרטי.

ריבית משכנתא – חלק יחסי מהדירה

כמובן שיש לקחת בחשבון בחישוב ריבית שהדירה מיועדת למגורים ולא כולה משמשת לצורכי עבודה. בדרך כלל רצוי לתבוע עד 25% מהדירה שמשמשת לצורכי עבודה. אם נניח גרים בדירת 4 חדרים, חדר אחד לעבודה, 1 מתוך 4 שווה 25%, ואם הדירה של 5 חדרים אז 1 מתוך 5 חדרים שווה 20% מוכר לניכוי בלבד.

משכנתא – חישוב ניכוי מהכנסות עבור הוצאות ריבית משכנתא ריאליות

לדוגמא: נניח ההוצאות על ריבית משכנתא ריאלית לשנה היו 10,000 שקל. משתמשים לעבודה בחדר אחד של דירת 5 חדרים שזה 20%, לכן הוצאות ריאליות המיוחסות לצורכי עבודה הן רק 2,000 שקל לשנה. מתוכם מוכר לניכוי רק 80% מהוצאות ריבית ריאלית לצורכי עבודה של שכיר העובד מביתו, לכן מוכר לניכוי רק 1,600 שקל בלבד בשנת המס.

לחישוב הרווח לצורכי מס, מהכנסות שנת המס ינוכו כל ההוצאות לצורכי העבודה וכמו כן 1,600 שקל עבור הוצאות ריבית משכנתא לשנה ראשונה.
משכנתא לטווח של 20 שנה החיסכון נהפך למהותי.
ריביות משכנתא יורדת עם השנים ולכן גם גובה הניכוי ירד בהתאם.

משכנתא – ריבית פריים – הוצאה ריבית משכנתא ריאלית

ריבית טובה היום במסלול ריבית פריים היא עם מרווח של מינוס 1%, לא צמוד למדד. ריבית בנק ישראל כיום היא 3.25%. ריבית פריים תמיד בתוספת 1.5% שווה 4.75%. מסלול ריבית הפריים היא 3.75% עם המרווח של מינוס 1%. אינפלציה בישראל בשתים עשרה חודשים אחרונים היא 3.4%, לכן ריבית ריאלית במסלול ריבית פריים היא רק 0.35% שזה זניח ביותר להכרת במס כי  רק 80% ממנה מוכר לניכוי  ורק החלק היחסי של דירה שהוא רק 20% בלבד:

0.35 X 0.8 X 0.2 = 0.056%

ריביות ריאלית מוכרת לניכוי מהכנסות היא כ 0.06% מהקרן לשנה, זניח ביותר במסלול ריבית הפריים. על 1,000,000 שקל הלוואה יהיה מוכר רק 560 שקל לניכוי לשנה.

קיזוז ריבית משכנתא ריאלית מרווחי הון במכירת נכס

החלק של 20% מהוצאות ריביות משכנתא ריאלית שלא הוכר לניכוי שוטף מהכנסה נשמר לקיזוז מהרווח הריאלי במכירת הנכס.

פסק דין לקיזוז הוצאות ריבית משכנתא ריאליות

המאמר מתבסס על פסק דין של בית המשפט העליון, ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות, החוק תוקן בהתאם לפסק הדין.

יועץ משכנתאות – ייעוץ משכנתאות

יועץ משכנתא בכיר וייעוץ משכנתאות כללי יכולים לסייע רבות לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בלקיחת משכנתא עקב ההתמחות הספציפית בתחום משכנתאות.

 ידע ←←← כוח ←←← כסף